Peut-on bénéficier de la loi Jeanbrun via une SCI ?

Oui, à condition que la SCI soit soumise à l'impôt sur le revenu. Chaque associé bénéficie alors de l'amortissement Jeanbrun au prorata de ses parts sociales.

Pourquoi la SCI à l'IS est-elle exclue du dispositif Jeanbrun ?

Une SCI à l'IS relève déjà de l'amortissement comptable des immeubles et de la fiscalité des sociétés. Le dispositif Jeanbrun s'inscrit dans le régime des revenus fonciers des particuliers, incompatible avec l'IS.

Comment se répartit le déficit foncier entre associés ?

Le déficit se répartit strictement au prorata des parts détenues et s'impute sur le revenu global de chaque associé, dans la limite annuelle applicable.

Faut-il conserver ses parts pendant 9 ans ?

Oui. La cession des parts avant la fin de l'engagement entraîne la reprise de l'avantage fiscal pour l'associé sortant, sauf cas de force majeure prévus par la loi.

Quel coût pour créer une SCI dédiée à un investissement Jeanbrun ?

Comptez généralement 1 500 à 2 500 € pour la rédaction des statuts, l'annonce légale et l'immatriculation, auxquels s'ajoute la tenue comptable annuelle.

Montage

Investir en SCI avec la loi Jeanbrun : conditions et fiscalité

La SCI familiale reste compatible avec le dispositif Jeanbrun, à une condition impérative : rester soumise à l'impôt sur le revenu.

Principe

SCI à l'IR : la condition d'éligibilité déterminante

Une SCI à l'IR est fiscalement transparente : les revenus fonciers et l'amortissement Jeanbrun remontent directement chez les associés, au prorata de leurs parts, et s'imputent selon la tranche marginale d'imposition de chacun. Une SCI ayant opté pour l'IS perd définitivement l'accès au dispositif.

Le mécanisme d'amortissement est détaillé sur la page avantages fiscaux de la loi Jeanbrun.

Comparatif

SCI à l'IR, SCI à l'IS ou détention en direct

Critère	SCI à l'IR	SCI à l'IS	Détention en direct
Éligibilité loi Jeanbrun	Oui	Non	Oui
Imputation du déficit foncier	Chez l'associé, au prorata	Non (report interne)	Sur le revenu global
Amortissement du bien	Amortissement Jeanbrun	Amortissement comptable	Amortissement Jeanbrun
Plus-value à la revente	Régime des particuliers	Régime professionnel	Régime des particuliers
Transmission des parts	Donation progressive facilitée	Idem	Indivision

Atouts

Pourquoi loger un investissement Jeanbrun en SCI

Transmission progressive

La donation de parts par tranches permet d'utiliser plusieurs fois l'abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans.

Investissement à plusieurs

La SCI encadre juridiquement un achat familial ou entre associés, avec des statuts qui organisent la gestion et la sortie.

Sortie de l'indivision

Les règles de majorité des statuts évitent le blocage inhérent à l'indivision successorale.

Avantage fiscal préservé

Chaque associé impute l'amortissement Jeanbrun sur ses revenus fonciers au prorata de ses parts, selon sa propre TMI.

Points de vigilance

1L'option pour l'impôt sur les sociétés est irrévocable et fait perdre définitivement le bénéfice du dispositif Jeanbrun.
2Toute activité de location meublée, même accessoire, peut entraîner un assujettissement d'office à l'IS.
3L'engagement de location de 9 ans s'apprécie au niveau de la SCI ET des associés, qui doivent conserver leurs parts.
4Une comptabilité de SCI rigoureuse est indispensable pour justifier l'amortissement en cas de contrôle.

FAQ

Questions fréquentes sur la SCI et la loi Jeanbrun

Conseil du jour

Le dispositif Jeanbrun est cumulable avec d'autres avantages fiscaux sous certaines conditions.

Questions fréquentes →

Accompagnement gratuit

Besoin d'un conseil sur la loi Jeanbrun ?

Nos experts chez Lutecia Patrimoine analysent gratuitement votre situation fiscale et vous accompagnent dans votre investissement locatif défiscalisant.

Demander ma simulation gratuite