Profil
Loi Jeanbrun pour préparer sa retraite
Investir à 50 ans avec un crédit calé sur la date de départ permet de faire coïncider la fin du remboursement avec la baisse de revenus. L'amortissement finance l'effort pendant la phase active.
Logique
La séquence en deux temps
La stratégie repose sur une séquence simple. Pendant la phase active, la tranche marginale est élevée : l'amortissement produit son effet maximal et finance une part importante de l'effort d'épargne mensuel. À la retraite, les revenus baissent, la tranche marginale recule, mais le crédit est remboursé : le loyer devient un revenu net.
Le point d'articulation est la durée d'emprunt. Un investissement engagé à 50 ans avec un crédit de quinze ans se solde à 65 ans, âge de départ courant. L'engagement locatif de neuf ans, lui, s'achève bien avant : le bien redevient libre de contraintes tout en continuant à rapporter.
| Phase | Années | TMI | Effet dominant |
|---|---|---|---|
| Constitution | 50 à 59 ans | 41 % | Amortissement, effort d'épargne réduit |
| Fin d'engagement | 59 ans | 41 % | Liberté de loyer retrouvée |
| Fin de crédit | 65 ans | 30 % | Loyer net de mensualité |
| Retraite | 65 ans et plus | 30 % | Revenu complémentaire régulier |
Calage
Caler le crédit sur la date de départ
Les banques financent difficilement au-delà de 75 ans, âge de fin de prêt. À 50 ans, une durée de vingt ans reste donc envisageable, mais elle prolonge le remboursement dix ans après le départ à la retraite, période où les revenus ont baissé de 30 à 50 %.
La règle pratique consiste à faire coïncider la dernière échéance avec l'année du départ. À 50 ans, cela signifie un crédit de quinze ans, plus coûteux en mensualité mais nettement moins en intérêts totaux, et surtout compatible avec la trajectoire de revenus.
| Âge à l'investissement | Durée conseillée | Fin de crédit | Mensualité pour 250 000 € |
|---|---|---|---|
| 45 ans | 20 ans | 65 ans | 1 424 € |
| 50 ans | 15 ans | 65 ans | 1 774 € |
| 55 ans | 12 ans | 67 ans | 2 108 € |
| 58 ans | 10 ans | 68 ans | 2 462 € |
Hypothèse de taux à 3,4 % hors assurance.
Chiffrage
Exemple : investissement à 52 ans sur 13 ans
Une opération de 240 000 € financée à 85 % sur treize ans génère une mensualité de 1 610 €. Le loyer plafonné couvre 620 € et l'économie d'impôt environ 400 € par mois pendant la phase d'amortissement : l'effort d'épargne réel s'établit autour de 700 € mensuels.
À 65 ans, le crédit est soldé. Le bien, libéré de son engagement depuis quatre ans, peut être reloué au prix du marché : le revenu net avoisine alors 8 500 € par an, indexé sur l'inflation, en complément des pensions.
| Indicateur | Phase active (52-65 ans) | Retraite (à partir de 65 ans) |
|---|---|---|
| Mensualité de crédit | − 1 610 € | 0 € |
| Loyer mensuel | + 620 € | + 760 € |
| Charges lissées | − 130 € | − 145 € |
| Effet fiscal mensuel | + 400 € | − 190 € |
| Flux net mensuel | − 720 € | + 425 € |
Arbitrage
Immobilier locatif ou plan d'épargne retraite
Effet de levier
Seul l'immobilier permet de constituer un capital financé majoritairement par le crédit et par les loyers. Le PER n'accepte que l'épargne disponible.
Revenu indexé
Le loyer suit l'indice de référence des loyers ; une rente ou un capital financier ne bénéficie pas de cette indexation automatique.
Liquidité
Avantage au PER, disponible à la retraite. Un bien immobilier suppose une vente, avec un délai et des frais.
Combinaison
La solution courante consiste à saturer le plafond du PER puis à déployer une opération Jeanbrun, qui n'est pas plafonnée.
FAQ
Questions fréquentes
Conseil du jour
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
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