Profil
Loi Jeanbrun pour un cadre imposé à 41 %
C'est le profil pour lequel le dispositif a été conçu : une fiscalité élevée et stable, une capacité d'endettement confortable et un horizon de détention supérieur à neuf ans.
Situation
Le profil cible du dispositif
Un cadre imposé à 41 % déclare généralement entre 90 000 € et 160 000 € de revenu net par part fiscale, souvent en couple bi-actif. Sa problématique n'est pas la constitution d'un patrimoine — elle est déjà entamée — mais la réduction d'une pression fiscale qui absorbe une part croissante de chaque augmentation.
Le dispositif Jeanbrun répond précisément à cette situation par trois caractéristiques : une charge déductible et non une réduction d'impôt, l'absence de plafonnement au titre des niches fiscales, et un effet proportionnel à la tranche marginale. Ce sont exactement les trois points sur lesquels le Pinel était limitant pour ce profil.
| Paramètre | Valeur type |
|---|---|
| Revenu net imposable du foyer | 110 000 à 180 000 € |
| Tranche marginale | 41 % |
| Impôt sur le revenu annuel | 20 000 à 38 000 € |
| Apport mobilisable | 40 000 à 90 000 € |
| Budget d'opération | 280 000 à 450 000 € |
| Économie d'impôt annuelle attendue | 4 000 à 7 000 € |
Dimensionnement
Calibrer l'opération sur le revenu foncier existant
L'erreur classique consiste à dimensionner l'investissement sur la capacité d'emprunt plutôt que sur l'assiette fiscale à neutraliser. L'amortissement produit son plein effet tant qu'il s'impute sur des revenus fonciers ou, dans la limite du plafond annuel, sur le revenu global.
Un cadre percevant déjà 12 000 € de revenus fonciers a intérêt à calibrer une opération dont l'amortissement, additionné aux autres charges, absorbe ce montant : au-delà, l'excédent bascule en déficit reportable, dont l'effet est différé. Le bon dimensionnement se calcule donc à partir de la déclaration, pas du plan de financement.
- 1Recenser les revenus fonciers existants et le résultat foncier net actuel.
- 2Déterminer l'amortissement cible permettant de neutraliser ce résultat sans excéder le plafond d'imputation.
- 3En déduire la base amortissable nécessaire, en divisant par 3,5 %.
- 4Ajouter la quote-part de terrain, soit 15 à 20 %, pour obtenir le budget d'acquisition.
Base amortissable cible = amortissement souhaité ÷ 0,035. Un objectif de 10 000 € d'amortissement suppose donc environ 285 000 € de base, soit 340 000 € d'opération.
Chiffrage
Exemple : opération de 320 000 € en zone A
Un appartement de 62 m² acquis 320 000 € frais inclus à Lyon ou Bordeaux, avec 18 % de quote-part de terrain, offre une base amortissable de 262 400 € et un amortissement annuel de 9 184 €.
Combiné aux intérêts d'emprunt et aux charges, cet amortissement génère un déficit qui produit environ 5 300 € d'économie annuelle. Sur les neuf années d'engagement, l'avantage cumulé atteint près de 48 000 €, soit l'équivalent de 15 % du prix d'acquisition.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyer plafonné encaissé | 13 200 € |
| Charges, taxe foncière, gestion | − 2 700 € |
| Intérêts d'emprunt (année 1) | − 8 900 € |
| Amortissement Jeanbrun | − 9 184 € |
| Résultat foncier | − 7 584 € |
| Économie d'impôt et de prélèvements sociaux | + 5 314 € |
Arbitrage
Jeanbrun ou plan d'épargne retraite ?
Les deux dispositifs reposent sur une déduction du revenu imposable et se cumulent sans interférence. Leur logique diffère cependant : le PER est liquide à la retraite et sans gestion, mais il ne procure aucun effet de levier ; l'immobilier permet de financer l'essentiel de l'investissement par le crédit et le loyer.
Pour un cadre à 41 %, la combinaison la plus fréquente consiste à saturer d'abord le plafond de déduction du PER, puis à déployer une opération Jeanbrun pour la fraction de fiscalité restante — le second n'étant pas plafonné.
| Critère | Loi Jeanbrun | Plan d'épargne retraite |
|---|---|---|
| Nature de l'avantage | Charge déductible | Charge déductible |
| Plafond annuel | Aucun | 10 % des revenus professionnels |
| Effet de levier du crédit | Oui | Non |
| Disponibilité des fonds | À la revente | À la retraite |
| Fiscalité à la sortie | Plus-value des particuliers | Imposition du capital |
| Charge de gestion | Réelle | Nulle |
FAQ
Questions fréquentes
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Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
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