Profil
Loi Jeanbrun pour un couple marié ou pacsé
L'imposition commune, le régime matrimonial et le quotient familial modifient sensiblement le calcul de l'avantage. Trois points structurent la décision d'un couple.
Fiscalité
L'effet du quotient familial sur l'avantage
Un couple soumis à imposition commune divise son revenu imposable par deux parts, auxquelles s'ajoutent les demi-parts des enfants. Cette division abaisse mécaniquement la tranche marginale : un foyer déclarant 130 000 € avec deux enfants se situe à 30 %, là où un célibataire au même revenu atteindrait 41 %.
La conséquence est directe sur le dimensionnement de l'opération : l'avantage Jeanbrun d'un couple à revenus intermédiaires est souvent inférieur à ce que laisse penser le revenu global du foyer. Le calcul doit systématiquement être mené sur le revenu par part, après application du quotient.
| Situation du foyer | Revenu net imposable | Revenu par part | TMI |
|---|---|---|---|
| Couple sans enfant | 95 000 € | 47 500 € | 30 % |
| Couple, 1 enfant | 120 000 € | 48 000 € | 30 % |
| Couple, 2 enfants | 150 000 € | 50 000 € | 30 % |
| Couple sans enfant | 180 000 € | 90 000 € | 41 % |
| Couple, 2 enfants | 260 000 € | 86 667 € | 41 % |
Régime
Le régime matrimonial et la propriété du bien
Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, un bien acquis pendant le mariage est commun, quelle que soit l'origine des fonds — sauf remploi de fonds propres correctement déclaré dans l'acte. Le revenu foncier est alors intégralement porté par le foyer fiscal, ce qui est neutre puisque l'imposition est commune.
Sous le régime de la séparation de biens, le bien appartient à celui qui l'acquiert, ou aux deux en indivision selon les quotités inscrites à l'acte. Cette répartition n'a pas d'effet fiscal immédiat, mais elle en aura en cas de divorce ou de succession. C'est le moment de l'acquisition, et non plus tard, qui fixe ces équilibres.
- Communauté réduite aux acquêts : bien commun, engagement porté par le foyer fiscal.
- Séparation de biens : quotités d'indivision à définir précisément dans l'acte notarié.
- Participation aux acquêts : propriété séparée pendant l'union, créance de participation à la dissolution.
- Clause de remploi : indispensable si l'acquisition est financée par des fonds propres.
Structure
Indivision ou SCI familiale
L'indivision est la solution par défaut : simple, sans frais de constitution, mais rigide. Toute décision importante requiert l'accord des deux indivisaires, et la sortie de l'indivision peut être demandée à tout moment par l'un d'eux, ce qui constitue un risque en cas de désaccord.
La SCI à l'impôt sur le revenu — seule forme compatible avec le dispositif Jeanbrun — apporte une gouvernance organisée par les statuts et facilite la transmission ultérieure par donation de parts. Elle suppose en revanche une comptabilité annuelle et des frais de constitution de 1 500 à 2 500 €.
| Critère | Indivision | SCI à l'IR |
|---|---|---|
| Coût de constitution | Aucun | 1 500 à 2 500 € |
| Éligibilité Jeanbrun | Oui | Oui (IR uniquement) |
| Gouvernance | Unanimité pour les actes importants | Fixée par les statuts |
| Transmission par tranches | Difficile | Simple, par parts |
| Sortie d'un associé | Partage possible à tout moment | Encadrée par les statuts |
| Comptabilité | Aucune | Annuelle |
Chiffrage
Exemple : couple à 150 000 € avec deux enfants
Ce foyer se situe dans la tranche à 30 %. Une opération de 260 000 € en zone A, avec une base amortissable de 213 000 €, génère 7 455 € d'amortissement annuel.
L'économie d'impôt et de prélèvements sociaux s'établit autour de 3 520 € par an. Elle serait de 4 800 € pour un célibataire au même revenu par part : c'est l'effet du quotient familial, qu'il faut intégrer dès l'étude du projet.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyer plafonné encaissé | 10 800 € |
| Charges et taxe foncière | − 2 250 € |
| Intérêts d'emprunt (année 1) | − 7 300 € |
| Amortissement Jeanbrun | − 7 455 € |
| Résultat foncier | − 6 205 € |
| Économie d'impôt estimée (TMI 30 % + PS) | + 2 930 € |
FAQ
Questions fréquentes
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Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
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