Un non-résident peut investir en loi Jeanbrun, mais l'avantage fiscal ne produit d'effet que s'il dispose de revenus imposables en France. Le point de départ est donc la situation fiscale, pas le bien.
Aucune condition de résidence fiscale ne restreint l'accès au dispositif Jeanbrun. Un expatrié peut acquérir un logement en zone tendue, le louer nu en résidence principale et pratiquer l'amortissement, dans les mêmes conditions qu'un résident.
L'effet de l'avantage diffère en revanche. Les revenus fonciers de source française d'un non-résident sont imposés en France, au barème progressif, avec un taux minimum d'imposition de 20 % jusqu'à un certain seuil. L'amortissement vient réduire cette base imposable : plus le revenu foncier français est élevé, plus le dispositif produit d'effet.
| Élément | Résident fiscal français | Non-résident |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Barème progressif | Barème avec taux minimum de 20 % |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 17,2 % ou 7,5 % (affiliés UE/EEE/Suisse) |
| Amortissement Jeanbrun | Applicable | Applicable |
| Imputation sur le revenu global | Oui | Non, sur les seuls revenus français |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers |
Un non-résident affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de Suisse bénéficie d'un taux réduit de prélèvements sociaux de 7,5 % au lieu de 17,2 %, sur ses revenus fonciers de source française.
Cette différence de près de dix points modifie l'équation. Elle réduit certes la valeur de l'économie de prélèvements sociaux générée par l'amortissement, mais elle allège aussi la fiscalité courante du bien : le rendement net d'un expatrié européen est souvent supérieur à celui d'un résident français à revenu équivalent.
Les banques françaises financent les non-résidents, avec des conditions plus strictes : apport de 20 à 30 % fréquemment exigé, taux majoré de 0,2 à 0,5 point, et souvent obligation de domicilier une épargne de précaution en France. Les dossiers des expatriés hors zone euro sont examinés avec une attention particulière au risque de change.
L'intérêt du crédit reste entier : les intérêts sont déductibles des revenus fonciers français et s'ajoutent à l'amortissement pour réduire la base imposable. Pour un expatrié, l'effet de levier est même le principal moyen de rendre le dispositif efficace malgré une assiette imposable française limitée.
Beaucoup d'expatriés investissent en vue d'un retour. Le dispositif s'y prête bien : l'engagement de neuf ans court indépendamment de la résidence fiscale, et le retour en France fait basculer les revenus fonciers dans le barème de droit commun, avec imputation possible du déficit sur le revenu global.
Un point de vigilance toutefois : le logement objet de l'engagement ne peut pas être repris pour y habiter avant le terme des neuf ans. Un retour anticipé suppose donc de se loger autrement, ou d'accepter la reprise de l'avantage fiscal.
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
Simuler ce cas →Le dispositif Jeanbrun en détail
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