Bordeaux a connu la correction la plus marquée des grandes métropoles françaises. Les points d'entrée redevenus raisonnables replacent la ville dans les stratégies d'amortissement Jeanbrun.
Entre 2021 et 2025, Bordeaux a enregistré un repli de l'ordre de 15 % de ses valeurs, après l'emballement lié à l'arrivée de la LGV. Le m² moyen se situe désormais autour de 4 500 € dans la ville-centre, avec des transactions à 3 800 € sur la rive droite et à Bègles.
La demande locative, elle, n'a pas faibli : 105 000 étudiants, un pôle tertiaire en croissance autour d'Euratlantique et un solde migratoire toujours positif. Cette dissociation entre prix en baisse et demande stable est exactement la configuration recherchée pour un investissement amortissable de long terme.
| Quartier | Prix moyen au m² | Loyer Jeanbrun T2 45 m² | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Chartrons | 5 200 € | 707 € | Valeur refuge, faible rendement |
| Saint-Michel / Capucins | 4 300 € | 707 € | Fort potentiel de rénovation |
| Bastide (rive droite) | 4 000 € | 707 € | Tramway A, offre récente |
| Euratlantique / Belcier | 4 400 € | 707 € | Quartier d'affaires en formation |
| Caudéran | 4 900 € | 707 € | Familial, T3 et T4 |
| Bègles | 3 800 € | 707 € | Meilleur rendement de l'agglomération |
Bordeaux et 27 communes de sa métropole sont classées en zone A depuis la révision du zonage : le plafond de loyer applicable est donc de 14,03 €/m² de surface utile, soit le même qu'à Lyon ou Marseille. Ce classement, plus favorable que le B1 antérieur pour certaines communes, élargit sensiblement le périmètre des opérations éligibles.
Concrètement, un T2 de 45 m² est plafonné à 707 € hors charges, contre un loyer de marché compris entre 690 € et 780 € selon le quartier. La décote reste donc modérée, sauf aux Chartrons et dans le Triangle d'Or.
Un T2 de 45 m² acheté 148 000 € dans un immeuble ancien classé F, avec 62 000 € de travaux de rénovation énergétique conduisant à l'étiquette C : le coût total ressort à 222 000 € frais inclus. Les travaux représentent 28 % de l'opération, au-delà du seuil de 25 % exigé par le volet ancien du dispositif.
La base amortissable, travaux inclus et hors quote-part de terrain (17 %), s'établit à 184 000 €, soit 6 440 € d'amortissement annuel. C'est le principal atout bordelais : le gisement d'immeubles anciens énergivores y est important et les coûts de travaux restent inférieurs à ceux de Paris ou Lyon.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 148 000 € |
| Travaux de rénovation énergétique | 62 000 € |
| Frais d'acquisition | 12 000 € |
| Base amortissable (hors terrain 17 %) | 184 000 € |
| Amortissement annuel (3,5 %) | 6 440 € |
| Loyer annuel plafonné | 8 484 € |
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
Simuler ce cas →Le dispositif Jeanbrun en détail
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