Lyon est-elle éligible à la loi Jeanbrun ?

Oui. Lyon et l'ensemble des communes de la métropole sont classées en zone A, pleinement éligible au dispositif Jeanbrun, sous réserve du respect des plafonds de loyer et de ressources.

Quel rendement espérer avec la loi Jeanbrun à Lyon ?

Le rendement brut se situe entre 3,4 % et 4,2 % selon l'arrondissement, les valeurs hautes se trouvant à Villeurbanne, dans le 8e et à Gerland. L'amortissement ajoute l'équivalent de 1 à 1,8 point de rendement net pour un contribuable à TMI 41 %.

Le plafond de loyer lyonnais est-il pénalisant ?

Peu sur les studios et T2, où il colle au marché. Il devient contraignant sur les grandes surfaces des 2e, 6e et 1er arrondissements, avec une décote pouvant atteindre 20 %.

Faut-il investir dans le neuf ou dans l'ancien à Lyon ?

Les deux voies sont ouvertes. Le neuf se concentre à Gerland, Confluence et en première couronne ; l'ancien rénové offre de meilleures adresses en centre-ville et permet d'amortir les travaux, à condition d'atteindre l'étiquette D au minimum.

Quel est le risque de vacance locative à Lyon ?

Il est faible : le taux de vacance de longue durée reste sous les 4 % dans la ville-centre. Le principal risque porte sur les biens mal situés en périphérie non desservie par les transports.

Zone A

Loi Jeanbrun à Lyon : marché, plafonds et rendement

Deuxième pôle économique français, Lyon combine une demande locative permanente et des prix redevenus négociables. Le dispositif Jeanbrun y trouve un terrain d'application équilibré.

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Marché

Le marché locatif lyonnais en 2026

Lyon compte plus de 520 000 habitants et près de 1,4 million à l'échelle de la métropole, dont environ 160 000 étudiants. Cette double demande — étudiante et cadre — crée un marché locatif dense sur les petites et moyennes surfaces, avec des délais de relocation qui dépassent rarement trois semaines dans les arrondissements centraux.

Après un pic atteint en 2022, les prix ont reculé de 8 à 12 % selon les secteurs, ramenant le m² moyen autour de 4 700 €. Cette correction a restauré des rendements bruts de 3,4 % à 4,2 %, un niveau qui, combiné à l'amortissement Jeanbrun, permet d'atteindre un cash-flow neutre dès les premières années pour un investisseur imposé à 30 % ou plus.

Arrondissement	Prix moyen au m²	Loyer Jeanbrun T2 45 m²	Profil dominant
1er — Pentes de la Croix-Rousse	5 300 €	707 €	Jeunes actifs
3e — Part-Dieu, Montchat	4 800 €	707 €	Cadres, mobilité pro
6e — Foch, Tête d'Or	6 100 €	707 €	Familles, cadres supérieurs
7e — Guillotière, Jean Macé	4 400 €	707 €	Étudiants
8e — Monplaisir, Sans-Souci	4 100 €	707 €	Familles, primo-locataires
Villeurbanne — Gratte-Ciel	4 200 €	707 €	Étudiants, jeunes couples

Cadre

Zone A : plafonds de loyer et de ressources

Lyon et l'ensemble de la métropole relèvent de la zone A, avec un plafond de loyer de 14,03 €/m² de surface utile. Sur les petites surfaces, le coefficient multiplicateur porte le loyer plafond à un niveau très proche du marché : environ 505 € pour un studio de 30 m², contre 520 à 560 € constatés en location libre dans le 7e ou à Villeurbanne.

L'écart se creuse en revanche sur les grandes surfaces et dans les arrondissements les plus chers. Un T4 de 85 m² dans le 6e est plafonné autour de 1 100 €, contre 1 400 € en marché libre : l'arbitrage porte alors sur la contrepartie fiscale, qui doit compenser une décote locative de l'ordre de 20 %.

Typologie	Surface utile	Coefficient	Loyer plafond mensuel
Studio	30 m²	1,20	505 €
T2	45 m²	1,12	707 €
T3	65 m²	0,99	902 €
T4	85 m²	0,92	1 097 €

Chiffrage

Exemple d'opération : T2 de 45 m² à Villeurbanne

Un T2 de 45 m² acquis 195 000 € frais inclus dans le secteur Gratte-Ciel, avec 18 % de quote-part de terrain, donne une base amortissable d'environ 160 000 € et un amortissement annuel de 5 600 €.

Le loyer plafond de 707 € correspond ici au niveau du marché libre : l'investisseur ne subit aucune décote locative et conserve la totalité de l'avantage fiscal. C'est la configuration la plus favorable du dispositif, que l'on retrouve dans la plupart des villes de zone A hors hypercentre.

Poste	Montant annuel
Loyer encaissé (707 € × 12)	8 484 €
Charges, taxe foncière, gestion	− 1 620 €
Intérêts d'emprunt (année 1)	− 4 650 €
Amortissement Jeanbrun	− 5 600 €
Résultat foncier imputable	− 3 386 €
Économie d'impôt estimée (TMI 30 % + PS)	+ 1 608 €

Stratégie

Les secteurs lyonnais à cibler

Villeurbanne et Part-Dieu

Le meilleur rapport rendement / liquidité de la métropole, porté par le pôle tertiaire de la Part-Dieu et l'INSA. Marché de T1 et T2 très profond.

Gerland et Confluence

Secteurs en recomposition urbaine, offre récente ou réhabilitée compatible avec les exigences de DPE du dispositif.

8e arrondissement

Prix d'entrée les plus bas de Lyon intra-muros, desserte tramway et métro, demande familiale stable. À privilégier pour les T3.

Ancien à rénover Croix-Rousse

Immeubles canuts souvent classés E ou F : gisement idéal pour le volet ancien rénové, avec travaux intégrés à la base amortissable.

FAQ

Questions fréquentes

Conseil du jour

Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.

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