Zone A
Loi Jeanbrun à Marseille : rendement élevé et sélection stricte
Marseille offre les rendements bruts les plus élevés des métropoles de zone A. La contrepartie tient à une hétérogénéité de marché qui impose une sélection d'adresse rigoureuse.
Marché
Un marché à deux vitesses
Avec 875 000 habitants, Marseille est la deuxième commune de France mais présente la dispersion de prix la plus forte : de 2 100 €/m² dans les quartiers nord à 6 400 €/m² dans le 7e arrondissement. Cette amplitude, unique parmi les grandes villes françaises, signifie qu'aucune moyenne municipale n'a de valeur opérationnelle pour un investisseur.
Le dispositif Jeanbrun s'applique de manière uniforme sur l'ensemble de la commune, classée en zone A. Le plafond de loyer de 14,03 €/m² dépasse largement le loyer de marché dans plusieurs arrondissements : il ne constitue alors aucune contrainte, et l'amortissement s'ajoute sans décote à un rendement déjà élevé.
| Secteur | Prix moyen au m² | Loyer de marché T2 | Rendement brut indicatif |
|---|---|---|---|
| 6e — Préfecture, Castellane | 4 100 € | 720 € | 4,7 % |
| 7e — Endoume, Pharo | 5 400 € | 790 € | 3,9 % |
| 8e — Périer, Prado | 5 000 € | 760 € | 4,1 % |
| 1er — Réformés, Longchamp | 2 900 € | 640 € | 5,9 % |
| 5e — Baille, Camas | 3 300 € | 670 € | 5,4 % |
| 12e — Saint-Barnabé | 3 400 € | 680 € | 5,3 % |
Rendement brut calculé sur un T2 de 45 m², hors frais d'acquisition.
Cadre
Un plafond de loyer rarement contraignant
Le plafond Jeanbrun applicable à un T2 marseillais de 45 m² est de 707 € hors charges. Or le loyer de marché constaté sur cette typologie s'échelonne de 620 € dans le 1er à 790 € dans le 7e. Dans la majorité des arrondissements, le plafond est donc supérieur ou égal au marché : l'investisseur bénéficie de l'amortissement sans aucune perte de loyer.
Les plafonds de ressources jouent en revanche un rôle plus sensible à Marseille : avec un revenu médian inférieur à la moyenne des métropoles, l'essentiel de la demande locative se situe naturellement sous les seuils de la zone A. La sélection des candidats n'y constitue pas un frein.
Chiffrage
Exemple d'opération : T3 de 65 m² dans le 5e
Un T3 de 65 m² acquis 215 000 € frais inclus dans le secteur Camas, rénové à hauteur de 55 000 € pour atteindre l'étiquette C, représente une opération totale de 270 000 €. La base amortissable, hors quote-part de terrain de 15 %, s'établit à 229 500 €.
L'amortissement annuel atteint 8 032 € pour un loyer plafonné à 902 € par mois, soit 10 824 € par an. À ce niveau, le résultat foncier devient négatif dès la première année et le reste sur l'essentiel de la période d'engagement.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyer encaissé | 10 824 € |
| Charges, taxe foncière, gestion | − 2 100 € |
| Intérêts d'emprunt (année 1) | − 6 400 € |
| Amortissement Jeanbrun | − 8 032 € |
| Résultat foncier imputable | − 5 708 € |
| Économie d'impôt estimée (TMI 41 % + PS) | + 2 916 € |
Stratégie
Les règles de sélection propres à Marseille
- 1Raisonner par rue, pas par arrondissement : à Marseille, deux immeubles distants de 300 mètres peuvent présenter des profils locatifs radicalement différents.
- 2Privilégier les secteurs desservis par le métro ou le tramway, notamment les axes Castellane, Baille et Cinq-Avenues.
- 3Vérifier systématiquement l'état de la copropriété : la ville compte un nombre important de copropriétés en difficulté, dont certaines sous procédure.
- 4Faire réaliser un diagnostic structure avant toute acquisition dans un immeuble ancien du centre, en particulier dans les 1er, 2e et 3e arrondissements.
FAQ
Questions fréquentes
Conseil du jour
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
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