Paris concentre la tension locative la plus forte de France et le plafond de loyer le plus élevé du dispositif Jeanbrun. L'amortissement y compense un rendement brut structurellement bas.
Paris reste le marché le plus contraint du pays : environ 2,1 millions d'habitants intra-muros pour un parc locatif privé qui se réduit d'année en année sous l'effet des sorties de meublé touristique et des interdictions de location liées au DPE. Le taux de vacance locative de longue durée y reste inférieur à 3 %, un niveau qui sécurise l'occupation mais n'autorise aucune marge d'erreur sur le prix d'achat.
Le prix moyen au m² s'établit autour de 9 600 € après trois années de correction, avec des écarts de un à deux entre le 19e et le 6e arrondissement. Le rendement locatif brut, plafonné par le loyer Jeanbrun, se situe le plus souvent entre 2,4 % et 3,2 %. C'est précisément le profil d'opération pour lequel l'amortissement fiscal change l'équation : il transforme un cash-flow négatif avant impôt en cash-flow proche de l'équilibre après impôt pour un contribuable fortement fiscalisé.
| Secteur | Prix moyen au m² | Loyer plafond T2 45 m² | Tension locative |
|---|---|---|---|
| 11e — Charonne, Voltaire | 10 400 € | 952 € | Très forte |
| 12e — Bel-Air, Daumesnil | 9 700 € | 952 € | Forte |
| 15e — Convention, Vaugirard | 10 100 € | 952 € | Très forte |
| 18e — Jules Joffrin, Ordener | 9 100 € | 952 € | Forte |
| 19e — Buttes-Chaumont | 8 600 € | 952 € | Forte |
| 20e — Gambetta, Père-Lachaise | 8 900 € | 952 € | Très forte |
Loyer plafond calculé avec le coefficient 0,7 + 19/45 = 1,12 appliqué au plafond A bis.
Paris intra-muros relève intégralement de la zone A bis, la plus favorable en matière de plafond de loyer : 18,89 €/m² de surface utile, avant application du coefficient multiplicateur. Sur un studio de 30 m², le coefficient atteint son plafond de 1,2, ce qui porte le loyer maximal à environ 680 € hors charges — un niveau proche du marché réel, contrairement à ce que l'on observe en zone B1.
Les plafonds de ressources des locataires suivent également le barème A bis, plus large que celui de la zone B1 : 43 953 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule, 65 691 € pour un couple. À Paris, ces seuils englobent une part importante des cadres du privé, ce qui limite fortement le risque de vacance liée à la sélection des candidats.
| Typologie | Surface utile | Coefficient | Loyer plafond mensuel |
|---|---|---|---|
| Studio | 28 m² | 1,20 | 635 € |
| T1 bis | 35 m² | 1,24 → 1,20 | 793 € |
| T2 | 45 m² | 1,12 | 952 € |
| T3 | 62 m² | 1,01 | 1 183 € |
| T4 | 80 m² | 0,94 | 1 420 € |
Le coefficient est plafonné à 1,2 : au-dessous de 38 m², il ne progresse plus.
L'opération retenue est un T2 de 45 m² acquis 395 000 € dans le secteur Gambetta, avec 6 % de frais d'acquisition et une quote-part de terrain estimée à 20 % du prix. La base amortissable ressort à 335 000 €, soit un amortissement annuel de 11 725 € au taux de 3,5 %.
Pour un investisseur imposé à 41 % avec prélèvements sociaux, l'économie d'impôt annuelle générée par l'amortissement et les charges dépasse 6 000 €, à comparer à un loyer annuel encaissé de 11 424 €. C'est ce mécanisme qui rend l'opération parisienne soutenable malgré un rendement brut de 2,9 %.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyer encaissé (952 € × 12) | 11 424 € |
| Charges non récupérables, taxe foncière, gestion | − 2 350 € |
| Intérêts d'emprunt (année 1, 80 % financé) | − 9 400 € |
| Amortissement Jeanbrun (3,5 % de 335 000 €) | − 11 725 € |
| Résultat foncier imputable | − 12 051 € |
| Économie d'impôt estimée (TMI 41 % + PS) | + 6 158 € |
Le meilleur compromis entre prix d'entrée et demande locative. Les immeubles des années 1900-1930 y offrent un potentiel de rénovation énergétique éligible au volet ancien du dispositif.
Les prix les plus accessibles intra-muros. Sélectionner rigoureusement l'adresse : la performance locative varie d'une rue à l'autre plus qu'ailleurs à Paris.
Marché familial et étudiant très profond, forte présence hospitalière et universitaire. Les T2 et T3 s'y louent en moins de deux semaines.
Montreuil, Pantin, Saint-Ouen ou Vincennes relèvent du même plafond que Paris pour des prix au m² inférieurs de 30 à 45 %. Le rendement y est mécaniquement supérieur.
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
Simuler ce cas →Le dispositif Jeanbrun en détail
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