Comparatif
Loi Jeanbrun ou déficit foncier classique : que choisir ?
Le déficit foncier de droit commun ne dépend d'aucun zonage ni d'aucun plafond de loyer. Le Jeanbrun ajoute l'amortissement du bien lui-même, mais encadre strictement l'opération.
Différence
Ce que le Jeanbrun ajoute au droit commun
Le déficit foncier classique repose sur la déduction des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration réellement engagés. Il ne concerne que les dépenses, pas la valeur du bien : une fois le chantier terminé, l'avantage s'éteint et le résultat foncier redevient positif.
Le dispositif Jeanbrun ajoute une charge nouvelle : l'amortissement annuel du logement, à hauteur de 3,5 % de la base amortissable, pendant neuf ans. Cette charge est indépendante de toute dépense supplémentaire. C'est la différence structurelle entre les deux régimes, et elle joue en faveur du Jeanbrun sur la durée.
| Critère | Loi Jeanbrun | Déficit foncier classique |
|---|---|---|
| Charge déductible | Travaux + amortissement du bien | Travaux uniquement |
| Zonage | A bis, A, B1 | Aucune contrainte |
| Plafond de loyer | Oui | Non |
| Plafond de ressources du locataire | Oui | Non |
| Durée d'engagement | 9 ans | 3 ans après imputation |
| Régime déclaratif | Réel obligatoire | Réel obligatoire |
| DPE minimum | D après travaux | Aucun (hors interdiction de louer) |
Chiffrage
Simulation sur neuf ans
Sur un bien de 180 000 € rénové à hauteur de 60 000 €, le déficit foncier classique produit un avantage massif la première année — les 60 000 € de travaux sont déductibles — puis plus rien. À TMI 41 %, l'économie totale avoisine 34 800 €, concentrée sur deux exercices compte tenu du plafond d'imputation annuel.
Le Jeanbrun produit un avantage plus régulier : les travaux entrent dans la base amortissable et se déduisent à 3,5 % par an, mais l'assiette porte sur l'ensemble de l'opération, y compris le prix du bâti. Sur neuf ans, l'économie cumulée dépasse celle du déficit classique, au prix d'un engagement plus long et de plafonds de loyer.
| Horizon | Jeanbrun (économie cumulée) | Déficit foncier classique |
|---|---|---|
| Année 1 | 4 070 € | 17 400 € |
| Année 3 | 12 210 € | 34 800 € |
| Année 5 | 20 350 € | 34 800 € |
| Année 9 | 36 630 € | 34 800 € |
Base amortissable de 204 000 €, TMI 41 % avec prélèvements sociaux, plafond d'imputation annuel appliqué.
Décision
Comment trancher
Déficit foncier classique
Pertinent pour absorber un revenu foncier ponctuellement élevé, ou pour un bien situé hors zone tendue où le Jeanbrun n'est pas applicable.
Loi Jeanbrun
Pertinent pour un bien en zone tendue conservé au moins neuf ans, avec une fiscalité élevée et durable.
Liberté de loyer
Le déficit classique ne connaît ni plafond de loyer ni plafond de ressources : c'est son avantage décisif sur un marché où le plafond Jeanbrun imposerait une forte décote.
Cumul possible
Rien n'interdit de détenir un bien sous chaque régime : les déficits se cumulent au sein de la même catégorie de revenus fonciers.
FAQ
Questions fréquentes
Conseil du jour
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
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