Les deux dispositifs visent l'ancien avec travaux, mais l'un accorde une réduction d'impôt plafonnée, l'autre une charge déductible non plafonnée. Le choix dépend surtout de la tranche d'imposition et de la ville.
Le Denormandie prolonge la logique du Pinel dans l'ancien : une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient, à taux fixe selon la durée d'engagement, dans la limite de 300 000 € d'investissement. Le Jeanbrun repose au contraire sur une charge déductible annuelle, dont la valeur dépend de la tranche marginale de l'investisseur.
Cette différence de nature a une conséquence pratique décisive : le Denormandie s'impute sur le plafond global des niches fiscales de 10 000 €, alors que l'amortissement Jeanbrun y échappe. Pour un contribuable déjà proche de ce plafond, le second est le seul des deux à produire un effet marginal.
| Critère | Loi Jeanbrun | Denormandie |
|---|---|---|
| Nature de l'avantage | Amortissement déductible (3,5 %/an) | Réduction d'impôt (12 à 21 %) |
| Plafond des niches fiscales | Non concerné | Inclus dans les 10 000 € |
| Zones éligibles | A bis, A, B1 (zones tendues) | Villes du programme Action cœur de ville |
| Travaux exigés | ≥ 25 % du coût total | ≥ 25 % du coût total |
| Durée d'engagement | 9 ans | 6, 9 ou 12 ans |
| Base de calcul plafonnée | Non | Oui, 300 000 € |
| Effet de la TMI | Déterminant | Neutre |
Prenons une acquisition de 150 000 € assortie de 50 000 € de travaux, soit 200 000 € au total, portée par un contribuable imposé à 41 %. En Denormandie sur neuf ans, la réduction s'élève à 18 % du prix de revient, soit 36 000 € étalés sur la période, à raison de 4 000 € par an.
En Jeanbrun, la base amortissable — hors quote-part de terrain de 15 % — atteint 170 000 €, soit 5 950 € d'amortissement annuel. L'économie associée s'établit à 3 470 € par an en tenant compte des prélèvements sociaux, soit un total légèrement inférieur au Denormandie sur neuf ans. L'arbitrage se joue alors sur le plafond des niches et sur la localisation.
| Indicateur | Loi Jeanbrun | Denormandie 9 ans |
|---|---|---|
| Avantage annuel (TMI 41 %) | 3 470 € | 4 000 € |
| Avantage total sur 9 ans | 31 230 € | 36 000 € |
| Consommation du plafond de niches | 0 € | 4 000 €/an |
| Marché cible | Métropoles tendues | Villes moyennes |
| Perspective de revalorisation | Élevée | Variable selon la ville |
À TMI 45 %, l'avantage Jeanbrun passe à 3 800 € par an et l'écart avec le Denormandie devient marginal.
TMI de 41 % ou 45 %, plafond de niches déjà consommé, volonté d'investir dans une métropole tendue à forte liquidité de revente.
TMI de 30 %, plafond de niches disponible, projet situé dans une ville moyenne du programme Action cœur de ville.
Le marché des métropoles tendues offre une profondeur de revente supérieure à celle des villes moyennes : un facteur souvent sous-estimé à l'horizon 9 ans.
La vacance est structurellement plus faible en zone A bis et A qu'en ville moyenne, ce qui sécurise le rendement courant de l'opération Jeanbrun.
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
Simuler ce cas →Le dispositif Jeanbrun en détail
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