Le Malraux cible la restauration patrimoniale lourde avec une réduction d'impôt immédiate et puissante. Le Jeanbrun privilégie un avantage étalé, sur des opérations plus accessibles.
La loi Malraux accorde une réduction d'impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € de dépenses sur quatre ans. Elle vise des immeubles situés en site patrimonial remarquable, avec des chantiers pilotés par un architecte des bâtiments de France et des coûts au m² sans commune mesure avec une rénovation classique.
La loi Jeanbrun s'applique à un marché beaucoup plus large : tout logement en zone tendue, neuf ou ancien rénové à hauteur de 25 % du coût de l'opération. L'avantage est plus modeste chaque année, mais le ticket d'entrée est trois à cinq fois inférieur et le bien reste liquide à la revente.
| Critère | Loi Jeanbrun | Loi Malraux |
|---|---|---|
| Avantage fiscal | Amortissement 3,5 %/an déductible | Réduction de 22 % ou 30 % des travaux |
| Plafond de dépenses | Aucun | 400 000 € sur 4 ans |
| Durée d'engagement locatif | 9 ans | 9 ans |
| Ticket d'entrée courant | 150 000 à 400 000 € | 300 000 à 900 000 € |
| Contraintes architecturales | DPE D minimum | Architecte des bâtiments de France |
| Plafond de loyer | Oui | Non |
| Plafond des niches fiscales | Non concerné | Non concerné |
Le Malraux concentre l'avantage sur la période de travaux, généralement deux à trois ans : une opération de 300 000 € de travaux en site patrimonial remarquable génère jusqu'à 90 000 € de réduction, soit 30 000 € par an sur trois ans. C'est un outil de traitement d'un pic d'imposition ponctuel.
Le Jeanbrun étale au contraire l'avantage sur neuf ans, avec une charge déductible régulière. Il s'adresse à un contribuable dont la fiscalité est élevée mais stable dans la durée, et non à celui qui doit absorber une année exceptionnelle.
| Horizon | Jeanbrun (base 250 000 €) | Malraux (300 000 € de travaux) |
|---|---|---|
| Année 1 | 5 010 € | 30 000 € |
| Année 3 | 5 010 € | 30 000 € |
| Année 5 | 5 010 € | 0 € |
| Année 9 | 5 010 € | 0 € |
| Total sur 9 ans | 45 090 € | 90 000 € |
Avantage Jeanbrun exprimé net à TMI 41 % avec prélèvements sociaux ; Malraux au taux de 30 %.
Le dispositif Jeanbrun présente un profil de risque nettement plus standard, au prix d'un avantage fiscal plus modeste.
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
Simuler ce cas →Le dispositif Jeanbrun en détail
Fonctionnement, amortissement et calendrier d'application 2026.
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