L'achat en nue-propriété supprime toute gestion et toute fiscalité pendant la période de démembrement. Le Jeanbrun génère des revenus mais impose un engagement et une déclaration annuelle.
L'achat en nue-propriété consiste à acquérir un logement dont l'usufruit est cédé pour quinze à vingt ans à un bailleur institutionnel. L'investisseur paie 55 à 65 % de la valeur en pleine propriété, ne perçoit aucun loyer, ne supporte ni charges ni travaux, et récupère automatiquement la pleine propriété au terme.
Le Jeanbrun repose sur une logique inverse : acquisition en pleine propriété, perception des loyers, gestion locative à assumer, et déduction d'un amortissement annuel. Le premier est un placement de capitalisation silencieuse, le second un placement de rendement fiscalement optimisé.
| Critère | Loi Jeanbrun | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 100 % de la valeur | 55 à 65 % de la valeur |
| Revenus perçus | Loyers plafonnés | Aucun |
| Fiscalité pendant la détention | Revenus fonciers au réel | Aucune |
| Assiette IFI | Valeur du bien | Hors assiette |
| Gestion locative | À la charge de l'investisseur | Assurée par l'usufruitier |
| Horizon | 9 ans minimum | 15 à 20 ans |
| Effet de levier du crédit | Fort (intérêts déductibles) | Limité (intérêts non déductibles) |
Avec 200 000 € disponibles, la nue-propriété permet d'acquérir un bien valorisé environ 320 000 € en pleine propriété. Aucun revenu n'est perçu, mais la reconstitution mécanique de la valeur produit un rendement implicite de l'ordre de 3,2 % par an, totalement défiscalisé et hors IFI.
En Jeanbrun, les mêmes 200 000 € achètent un bien de 200 000 €, qui rapporte environ 8 000 € de loyers annuels et génère 5 950 € d'amortissement déductible. Le rendement net après impôt se situe autour de 3,6 % pour un contribuable à TMI 41 %, avec en contrepartie une gestion locative et une exposition à l'IFI.
| Indicateur sur 15 ans | Jeanbrun | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Capital investi | 200 000 € | 200 000 € |
| Valeur du bien détenu | 200 000 € | 320 000 € |
| Revenus cumulés perçus | ≈ 120 000 € | 0 € |
| Fiscalité sur les revenus | Réduite par l'amortissement | Nulle |
| Exposition IFI | Oui | Non |
| Charge de gestion | Réelle | Nulle |
Investisseur déjà fortement fiscalisé sur ses revenus fonciers, assujetti à l'IFI, sans besoin de revenus complémentaires avant quinze ans.
Investisseur cherchant un rendement courant tout en réduisant son imposition, disposé à assumer une gestion locative sur neuf ans.
Un patrimoine construit avec les deux briques combine un flux immédiat optimisé fiscalement et une poche de capitalisation défiscalisée.
La nue-propriété prend son sens si le terme du démembrement coïncide avec le départ à la retraite : les revenus apparaissent au moment où ils sont utiles.
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
Simuler ce cas →Le dispositif Jeanbrun en détail
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