Un bien Jeanbrun entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière. L'emprunt qui le finance vient toutefois en déduction, ce qui neutralise souvent l'effet les premières années.
L'impôt sur la fortune immobilière s'applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros au 1er janvier. Aucun dispositif de défiscalisation locative, y compris la loi Jeanbrun, n'exonère le bien de cette assiette : la valeur vénale du logement y entre intégralement.
L'amortissement fiscal n'a par ailleurs aucun effet sur l'IFI. Il réduit le revenu foncier imposable, pas la valeur du patrimoine. Cette distinction entre fiscalité des revenus et fiscalité du capital est souvent source de confusion chez les investisseurs qui franchissent le seuil d'assujettissement.
Le capital restant dû au 1er janvier sur l'emprunt ayant financé l'acquisition est déductible de l'assiette. Un investissement de 300 000 € financé à 90 % n'ajoute donc, la première année, qu'environ 30 000 € au patrimoine taxable — voire zéro si les frais sont intégrés au financement.
Cette neutralité est temporaire. À mesure que le capital se rembourse, la fraction taxable augmente. Sur un crédit de vingt ans, le bien est intégré à environ 30 % de sa valeur au bout de huit ans et à 60 % au bout de quatorze ans. Une stratégie de long terme doit intégrer cette montée en charge progressive.
| Année | Valeur du bien | Capital restant dû | Assiette IFI nette |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 300 000 € | 270 000 € | 30 000 € |
| Année 5 | 312 000 € | 228 000 € | 84 000 € |
| Année 9 | 325 000 € | 182 000 € | 143 000 € |
| Année 15 | 345 000 € | 104 000 € | 241 000 € |
| Année 20 | 360 000 € | 0 € | 360 000 € |
Hypothèse : crédit amortissable sur 20 ans, revalorisation du bien de 1 % par an.
L'IFI est calculé selon un barème progressif par tranches, avec un mécanisme de décote pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros. Le seuil d'entrée s'apprécie sur le patrimoine net, une fois les dettes déduites.
| Fraction de patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Le passif déductible neutralise l'accroissement d'assiette les premières années, tout en maximisant les intérêts déductibles des revenus fonciers.
Un amortissement sur 25 ans maintient un capital restant dû élevé plus longtemps, donc une assiette IFI plus faible sur la durée de l'engagement.
Au terme du prêt, le bien pèse pour sa valeur pleine. Une donation en nue-propriété peut alors réduire durablement l'assiette taxable.
L'amortissement agit sur l'impôt sur le revenu, jamais sur l'IFI. Les deux optimisations doivent être conduites séparément.
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
Simuler ce cas →Le dispositif Jeanbrun en détail
Fonctionnement, amortissement et calendrier d'application 2026.
Zones éligibles loi Jeanbrun
Testez l'éligibilité de votre investissement locatif défiscalisant.
Simulation défiscalisation loi Jeanbrun
Calculez votre gain fiscal avec nos simulateurs interactifs.
Exemples d'investissement locatif Jeanbrun
Cas concrets avec chiffres détaillés et projections sur 9 ans.
Nos experts chez Lutecia Patrimoine analysent gratuitement votre situation fiscale et vous accompagnent dans votre investissement locatif défiscalisant.
Demander ma simulation gratuite