Engagement
Revendre avant 9 ans en loi Jeanbrun : conséquences
Rompre l'engagement de location déclenche la reprise de l'avantage fiscal. Trois situations exonératoires existent, et quelques alternatives permettent d'éviter la vente.
Règle
Ce que recouvre l'engagement de neuf ans
L'avantage Jeanbrun est conditionné à la location nue du logement, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf années consécutives à compter de la première mise en location. L'engagement porte sur le bien et sur son affectation, pas seulement sur sa détention : transformer le logement en meublé, en local professionnel ou en résidence secondaire rompt l'engagement au même titre qu'une vente.
Le décompte n'est pas interrompu par les périodes de relocation, à condition que le nouveau bail soit signé dans un délai raisonnable — en pratique douze mois — et que le logement reste effectivement proposé à la location dans l'intervalle.
Conséquences
Le mécanisme de reprise de l'avantage fiscal
En cas de rupture, l'administration reconstitue la situation fiscale comme si le dispositif n'avait jamais été appliqué. Les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l'année de la rupture, ce qui produit un rappel d'impôt souvent supérieur au gain cumulé, puisque la réintégration intervient en une seule fois et peut faire franchir une tranche.
L'intérêt de retard, actuellement de 0,20 % par mois, s'ajoute au rappel. Une rupture en année 6 sur une opération à 250 000 € peut ainsi générer un rappel de l'ordre de 18 000 € à 22 000 € pour un contribuable à TMI 41 %.
| Année de rupture | Amortissements réintégrés | Rappel estimé (TMI 41 % + PS) |
|---|---|---|
| Année 3 | 21 000 € | ≈ 12 200 € |
| Année 5 | 35 000 € | ≈ 20 400 € |
| Année 7 | 49 000 € | ≈ 28 500 € |
| Année 9 (terme atteint) | 0 € | Aucun rappel |
Base amortissable de 200 000 €, amortissement annuel de 7 000 €, hors intérêts de retard.
Exceptions
Les trois cas de sortie sans reprise
La loi prévoit des situations dans lesquelles la rupture n'entraîne aucune remise en cause de l'avantage. Elles reprennent les cas classiques des dispositifs locatifs antérieurs et s'apprécient au niveau du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune.
- 1Le licenciement du contribuable ou de son conjoint, à l'exclusion d'une rupture conventionnelle ou d'une démission.
- 2L'invalidité de deuxième ou troisième catégorie au sens de la sécurité sociale.
- 3Le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune ; le conjoint survivant peut alors choisir de poursuivre l'engagement.
Le divorce, la mutation professionnelle et les difficultés financières ne figurent pas parmi les cas d'exonération.
Alternatives
Comment éviter la vente anticipée
Renégocier le crédit
Un allongement de la durée ou un report d'échéances traite un problème de trésorerie sans toucher au bien ni à l'engagement.
Vendre avec reprise de l'engagement
Un acquéreur peut, sous conditions, reprendre l'engagement résiduel. L'avantage acquis par le vendeur est alors préservé.
Apporter le bien à une SCI à l'IR
L'apport est une opération complexe : mal préparé, il vaut cession et déclenche la reprise. À n'envisager qu'avec un conseil.
Différer la vente au-delà du terme
Attendre la fin de la neuvième année évite tout rappel et permet en outre de bénéficier de l'abattement pour durée de détention sur la plus-value.
FAQ
Questions fréquentes
Conseil du jour
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
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