L'avantage Jeanbrun est proportionnel à la tranche marginale d'imposition. Un même bien ne produit pas le même gain fiscal selon que l'investisseur se situe à 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %.
La loi Jeanbrun ne procure pas une réduction d'impôt forfaitaire, contrairement au Pinel qui appliquait un pourcentage du prix d'acquisition. Elle crée une charge déductible — l'amortissement — qui vient diminuer le revenu imposable. L'économie réelle correspond donc au produit de cette charge par le taux marginal auquel le revenu aurait été taxé.
Un amortissement annuel de 7 000 € produit ainsi 770 € d'économie à 11 %, 2 100 € à 30 %, 2 870 € à 41 % et 3 150 € à 45 %. À bien identique, l'écart entre un contribuable de la tranche à 11 % et un contribuable de la tranche à 45 % dépasse 300 %. Aucun autre paramètre de l'opération n'a un effet de cette ampleur.
| TMI | Économie sur 7 000 € d'amortissement | Avec prélèvements sociaux | Sur 9 ans |
|---|---|---|---|
| 11 % | 770 € | 1 974 € | 17 766 € |
| 30 % | 2 100 € | 3 304 € | 29 736 € |
| 41 % | 2 870 € | 4 074 € | 36 666 € |
| 45 % | 3 150 € | 4 354 € | 39 186 € |
Économie de prélèvements sociaux calculée au taux de 17,2 % sur la fraction de revenu foncier neutralisée.
La tranche marginale se détermine à partir du revenu net imposable rapporté au nombre de parts du foyer. Une erreur fréquente consiste à raisonner sur le revenu brut du foyer : après abattement de 10 % et division par le quotient familial, la tranche réelle est souvent inférieure d'un cran à celle que l'investisseur croit atteindre.
Autre subtilité : un investissement Jeanbrun peut faire changer de tranche. Si le déficit imputé ramène le revenu imposable sous le seuil de la tranche supérieure, la fraction correspondante n'est plus économisée au taux le plus élevé. Le calcul doit donc être mené par paliers, et non par application d'un taux unique.
| Tranche de revenu par part | Taux marginal |
|---|---|
| Jusqu'à 11 497 € | 0 % |
| De 11 498 € à 29 315 € | 11 % |
| De 29 316 € à 83 823 € | 30 % |
| De 83 824 € à 180 294 € | 41 % |
| Au-delà de 180 294 € | 45 % |
En pratique, le seuil de pertinence se situe à la tranche à 30 %, et le dispositif devient réellement performant à partir de 41 %. En dessous, l'économie d'impôt ne compense pas la décote de loyer imposée par les plafonds ni la rigidité de l'engagement de neuf ans : un investissement locatif classique, voire une location meublée, produit généralement un meilleur résultat net.
Il existe une exception : le contribuable dont la TMI doit augmenter dans les prochaines années — progression de carrière, fin d'un crédit d'impôt, départ d'un enfant du foyer fiscal. L'amortissement portant sur neuf ans, c'est la trajectoire fiscale qui compte, pas seulement la situation de l'année d'acquisition.
Dispositif rarement adapté. L'avantage fiscal est faible au regard des contraintes de plafonnement du loyer.
Seuil d'entrée. L'opération devient équilibrée à condition de choisir une ville où le plafond de loyer est proche du marché.
Zone d'efficacité maximale du dispositif. L'amortissement neutralise généralement l'intégralité du revenu foncier.
Rendement fiscal le plus élevé, souvent combiné à une détention en SCI à l'IR pour préparer la transmission.
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
Simuler ce cas →Le dispositif Jeanbrun en détail
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