Transmission
Succession et donation d'un bien loi Jeanbrun
Que devient l'engagement de neuf ans en cas de décès ou de donation ? Les règles diffèrent nettement selon que la transmission intervient à titre gratuit ou par succession.
Décès
Le sort de l'engagement en cas de décès
Le décès du contribuable pendant la période d'engagement ne remet pas en cause l'avantage fiscal déjà obtenu. Les amortissements pratiqués jusqu'à la date du décès restent définitivement acquis, sans réintégration ni intérêt de retard.
Pour la suite, deux voies s'ouvrent. Le conjoint survivant soumis à imposition commune peut reprendre l'engagement à son compte et continuer de pratiquer l'amortissement jusqu'au terme des neuf ans. À défaut, l'engagement s'éteint : les héritiers conservent le bien sans obligation particulière, mais ne bénéficient plus de l'amortissement.
| Situation | Avantage déjà obtenu | Poursuite de l'amortissement |
|---|---|---|
| Reprise par le conjoint survivant | Conservé | Oui, jusqu'au terme |
| Reprise par un héritier autre que le conjoint | Conservé | Non |
| Indivision successorale sans reprise | Conservé | Non |
| Vente du bien par la succession | Conservé | Non |
Donation
Donation en cours d'engagement
La donation, contrairement au décès, constitue une rupture volontaire de l'engagement. Elle entraîne donc la reprise de l'avantage fiscal si elle intervient avant le terme des neuf ans, selon les mêmes modalités qu'une vente. C'est le point le plus souvent mal anticipé par les investisseurs qui construisent une stratégie de transmission.
La conséquence pratique est claire : la donation doit être programmée après le terme de l'engagement. Passé ce délai, elle devient au contraire un outil très efficace, puisque le bien a été partiellement financé par l'économie d'impôt et que sa valeur peut être transmise par tranches successives.
- Abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
- Abattement de 31 865 € pour une donation de grand-parent à petit-enfant.
- Donation en nue-propriété : la valeur taxable est réduite selon l'âge du donateur.
- La donation-partage fige la valeur des biens au jour de l'acte et prévient les conflits ultérieurs.
Démembrement
Donation de la nue-propriété après les neuf ans
Le démembrement consiste à donner la nue-propriété du bien tout en conservant l'usufruit, donc les loyers. La valeur taxable de la donation est alors réduite selon un barème fondé sur l'âge du donateur : 50 % de la valeur du bien entre 51 et 60 ans, 40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans.
Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans aucun droit supplémentaire à acquitter. C'est le mécanisme le plus efficace pour transmettre un bien locatif dont on souhaite conserver les revenus.
| Âge du donateur | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété taxable |
|---|---|---|
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Montage
L'apport de la SCI à la stratégie de transmission
Détenir le bien via une SCI à l'impôt sur le revenu — seule forme compatible avec le dispositif — facilite considérablement la transmission. La donation porte alors sur des parts sociales, divisibles à l'unité, ce qui permet d'utiliser précisément l'abattement de 100 000 € tous les quinze ans sans procéder à une indivision.
Les statuts peuvent en outre conserver au donateur la gérance et donc le contrôle de la gestion, même après avoir transmis une majorité de parts. Cette dissociation entre propriété et pouvoir constitue l'atout central du montage familial.
FAQ
Questions fréquentes
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