Sortie
Plus-value immobilière après un investissement Jeanbrun
À la revente, l'amortissement pratiqué n'est pas réintégré dans le calcul de la plus-value : c'est l'une des différences décisives avec le régime du meublé professionnel.
Régime
Le régime applicable à la revente
Un bien détenu dans le cadre du dispositif Jeanbrun relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré des frais et, le cas échéant, des travaux non déjà déduits.
Le point déterminant est le suivant : l'amortissement pratiqué pendant la période de location n'est pas réintégré au prix de revient. Le régime diffère donc radicalement de celui de la location meublée professionnelle, où les amortissements déduits viennent minorer la valeur d'acquisition et gonflent d'autant la plus-value taxable.
| Élément | Traitement en loi Jeanbrun | Traitement en LMP |
|---|---|---|
| Amortissement déduit | Non réintégré | Réintégré au calcul |
| Régime de plus-value | Particuliers | Professionnel |
| Abattement pour durée | Oui | Non |
| Exonération totale IR | 22 ans de détention | Non applicable |
| Exonération prélèvements sociaux | 30 ans de détention | Non applicable |
Barème
Les abattements pour durée de détention
L'impôt sur le revenu au titre de la plus-value est de 19 %, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Deux barèmes d'abattement distincts s'appliquent, l'un pour l'impôt, l'autre pour les prélèvements sociaux, ce qui conduit à des dates d'exonération différentes : 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
À l'issue de l'engagement de neuf ans, l'abattement acquis reste modeste : 24 % pour l'impôt sur le revenu et 6,6 % pour les prélèvements sociaux. Prolonger la détention de quelques années au-delà du terme améliore donc sensiblement le résultat net de l'opération.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS | Taux effectif global |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 6 % | 1,65 % | 34,7 % |
| 9 ans | 24 % | 6,60 % | 30,5 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | 22,0 % |
| 22 ans | 100 % | 28,00 % | 12,4 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 % |
Chiffrage
Exemple de cession en année 10
Un bien acquis 250 000 € frais inclus et revendu 295 000 € au terme de la dixième année dégage une plus-value brute de 45 000 €, à laquelle s'ajoute la possibilité de majorer forfaitairement le prix d'acquisition de 15 % pour travaux au-delà de cinq ans de détention.
Après application du forfait travaux et des abattements, la plus-value imposable tombe à un niveau nettement inférieur à la plus-value brute. L'imposition totale ressort autour de 2 600 €, soit moins de 6 % du gain réalisé — sans commune mesure avec ce qu'aurait produit une réintégration des amortissements.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix de cession | 295 000 € |
| Prix d'acquisition majoré (frais + forfait travaux 15 %) | − 287 500 € |
| Plus-value brute | 7 500 € |
| Abattement IR (30 % à 10 ans) | − 2 250 € |
| Plus-value imposable IR | 5 250 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 998 € |
| Prélèvements sociaux après abattement | 1 205 € |
| Imposition totale | 2 203 € |
Stratégie
Optimiser la sortie
- 1Ne jamais céder avant le terme de la neuvième année : le rappel de l'avantage fiscal dépasse presque toujours le gain d'une revente anticipée.
- 2Conserver toutes les factures de travaux : au-delà de cinq ans, le forfait de 15 % s'applique, mais les factures réelles peuvent être plus favorables si le chantier a été important.
- 3Étudier une cession au-delà de la quinzième année lorsque la plus-value latente est significative : l'abattement atteint alors 60 % pour l'impôt sur le revenu.
- 4Envisager la donation avant cession pour purger la plus-value au profit des enfants, en cohérence avec une stratégie de transmission.
FAQ
Questions fréquentes
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