Montpellier affiche la croissance démographique la plus rapide des grandes villes françaises. Classée en zone A, elle bénéficie d'un plafond de loyer élevé pour des prix d'acquisition modérés.
Montpellier gagne environ 1,3 % d'habitants par an depuis dix ans, un rythme sans équivalent parmi les grandes villes françaises. La commune dépasse 305 000 habitants et compte près de 75 000 étudiants, soit un habitant sur quatre. La pression sur le parc locatif y est permanente.
Le prix moyen s'établit autour de 3 700 €/m², un niveau modéré au regard du classement en zone A de la ville. Cet écart entre un plafond de loyer élevé — celui de Lyon ou Marseille — et des prix d'acquisition de niveau B1 constitue la principale singularité du marché montpelliérain pour un investisseur en loi Jeanbrun.
| Quartier | Prix moyen au m² | Loyer Jeanbrun T2 | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Écusson (centre historique) | 4 600 € | 707 € | Contraintes de rénovation fortes |
| Beaux-Arts | 4 200 € | 707 € | Très recherché, faible offre |
| Port-Marianne | 4 400 € | 707 € | Offre récente, tramway |
| Hôpitaux-Facultés | 3 500 € | 707 € | Demande étudiante et hospitalière |
| Croix-d'Argent | 3 300 € | 707 € | Rendement élevé |
| Mosson | 2 300 € | 707 € | Prix bas, liquidité limitée |
Le plafond de loyer applicable est de 14,03 €/m² de surface utile, soit 707 € pour un T2 de 45 m². Or le loyer de marché sur cette typologie s'établit entre 620 € et 700 € selon le quartier : dans la quasi-totalité des cas, le plafond est supérieur au marché.
L'investisseur montpelliérain bénéficie donc de l'amortissement sans aucune contrainte effective sur le loyer, ce qui n'est pas le cas à Nantes, Rennes ou Toulouse. Seuls les plafonds de ressources des locataires restent à vérifier, mais le revenu médian local les rend peu contraignants.
Un T2 de 45 m² acquis 167 000 € frais inclus dans le secteur des facultés, avec 16 % de quote-part de terrain, produit une base amortissable de 140 300 € et un amortissement annuel de 4 910 €.
Le loyer pratiqué s'établit à 670 €, sous le plafond de 707 € : l'opération n'entraîne aucune perte de loyer. Le rendement brut ressort à 4,8 %, auquel s'ajoute l'effet de l'amortissement.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyer encaissé (670 € × 12) | 8 040 € |
| Charges, taxe foncière, gestion | − 1 610 € |
| Intérêts d'emprunt (année 1) | − 4 000 € |
| Amortissement Jeanbrun | − 4 910 € |
| Résultat foncier imputable | − 2 480 € |
| Économie d'impôt estimée (TMI 41 % + PS) | + 1 267 € |
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
Simuler ce cas →Le dispositif Jeanbrun en détail
Fonctionnement, amortissement et calendrier d'application 2026.
Zones éligibles loi Jeanbrun
Testez l'éligibilité de votre investissement locatif défiscalisant.
Simulation défiscalisation loi Jeanbrun
Calculez votre gain fiscal avec nos simulateurs interactifs.
Exemples d'investissement locatif Jeanbrun
Cas concrets avec chiffres détaillés et projections sur 9 ans.
Nos experts chez Lutecia Patrimoine analysent gratuitement votre situation fiscale et vous accompagnent dans votre investissement locatif défiscalisant.
Demander ma simulation gratuite