Sur la Côte d'Azur, la concurrence de la location saisonnière a raréfié l'offre à l'année. Le dispositif Jeanbrun s'inscrit précisément dans cette logique de retour au bail nu de résidence principale.
Nice compte 340 000 habitants et un parc de résidences secondaires et de meublés touristiques qui représente une part considérable du bâti. La conséquence est une pénurie de logements loués à l'année : les ménages actifs peinent à se loger dans la ville-centre, tandis que les studios se reportent massivement vers la location courte durée.
Le prix moyen s'établit autour de 5 100 €/m², avec des écarts allant de 3 400 €/m² dans les quartiers nord à plus de 8 000 €/m² sur le Carré d'Or. Les loyers à l'année, eux, restent contenus par le pouvoir d'achat local : le rendement brut dépasse rarement 3,8 % dans le centre.
| Quartier | Prix moyen au m² | Loyer T2 à l'année | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Carré d'Or | 8 200 € | 980 € | 3,2 % |
| Musiciens | 5 800 € | 830 € | 3,8 % |
| Libération | 4 900 € | 760 € | 4,1 % |
| Riquier | 4 200 € | 700 € | 4,4 % |
| Saint-Roch | 3 900 € | 670 € | 4,6 % |
| Ariane | 2 700 € | 560 € | 5,5 % |
Nice et une large part des Alpes-Maritimes relèvent de la zone A : le plafond de loyer atteint 14,03 €/m² de surface utile, soit 707 € pour un T2 de 45 m². Ce niveau se situe en dessous du marché dans les quartiers centraux et au-dessus dans les quartiers est et nord.
Le point déterminant n'est cependant pas le plafond mais l'engagement : le dispositif impose une location nue à usage de résidence principale pendant neuf ans. Il exclut donc toute exploitation en meublé touristique, ce qui constitue un choix stratégique fort sur un marché où la saisonnalité reste attractive à court terme.
Un T2 de 45 m² acquis 205 000 € frais inclus dans le quartier Riquier, avec 20 % de quote-part de terrain, présente une base amortissable de 164 000 € et un amortissement annuel de 5 740 €.
Loué 700 € à l'année, sous le plafond de 707 €, le bien génère 8 400 € de loyers. La comparaison avec une exploitation saisonnière est instructive : cette dernière produirait un revenu brut supérieur, mais avec une vacance réelle, des charges d'exploitation élevées, une fiscalité de plein droit et aucune sécurité réglementaire à neuf ans.
| Critère | Location nue Jeanbrun | Meublé touristique |
|---|---|---|
| Revenu brut annuel | 8 400 € | 13 500 € |
| Charges d'exploitation | − 1 700 € | − 5 200 € |
| Amortissement fiscal déductible | 5 740 € | Régime BIC distinct |
| Économie d'impôt (TMI 41 %) | + 2 340 € | Variable |
| Risque réglementaire local | Faible | Élevé (quotas, autorisations) |
| Charge de gestion | Faible | Forte |
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
Simuler ce cas →Le dispositif Jeanbrun en détail
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