Zone B1
Loi Jeanbrun à Toulouse : demande étudiante et aéronautique
Toulouse combine le premier bassin aéronautique européen et 140 000 étudiants. Cette double demande alimente un marché locatif profond, dans une zone B1 aux prix encore mesurés.
Marché
Le premier bassin d'emploi du Sud-Ouest
Toulouse dépasse 510 000 habitants intra-muros et 1,5 million à l'échelle de l'aire urbaine. La filière aéronautique et spatiale, avec Airbus et ses sous-traitants, entretient un flux permanent de mobilité professionnelle : arrivées de cadres, contrats de trois à cinq ans, besoins de logement immédiats.
Le prix moyen ressort autour de 3 600 €/m², l'un des plus bas des grandes métropoles françaises. Combiné à une demande locative continue, ce niveau de prix produit des rendements bruts de 4,3 % à 5,4 %, supérieurs à ceux de Nantes ou Rennes à zonage identique.
| Quartier | Prix moyen au m² | Loyer T2 marché | Public dominant |
|---|---|---|---|
| Capitole / Carmes | 5 000 € | 700 € | Cadres, professions libérales |
| Saint-Cyprien | 3 900 € | 640 € | Jeunes actifs |
| Rangueil / Université | 3 300 € | 600 € | Étudiants |
| Croix-de-Pierre | 3 100 € | 580 € | Primo-locataires |
| Blagnac | 3 700 € | 660 € | Salariés aéronautique |
| Borderouge | 3 200 € | 590 € | Familles |
Cadre
Zone B1 : un plafond proche du marché toulousain
Toulouse est classée en zone B1 : le plafond de loyer s'établit à 11,31 €/m² de surface utile, soit 570 € pour un T2 de 45 m². Comparé aux loyers pratiqués — de 580 € à Croix-de-Pierre à 700 € au Capitole — l'écart reste modéré dans les quartiers périphériques et devient significatif en hypercentre.
Cette géographie du plafond dessine une stratégie claire : la performance de l'opération Jeanbrun toulousaine se construit plutôt en deuxième couronne du centre qu'au cœur historique, où la décote locative absorbe une part importante de l'avantage fiscal.
Chiffrage
Exemple d'opération : T2 de 45 m² à Rangueil
Un T2 de 45 m² acquis 158 000 € frais inclus près du campus de Rangueil, avec 15 % de quote-part de terrain, offre une base amortissable de 134 300 € et un amortissement annuel de 4 700 €.
Le loyer plafonné de 570 € correspond quasiment au loyer de marché du secteur, estimé à 600 €. La décote de 30 € par mois est largement compensée par l'économie d'impôt, de l'ordre de 1 700 € par an à TMI 30 %.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyer encaissé (570 € × 12) | 6 840 € |
| Charges, taxe foncière, gestion | − 1 480 € |
| Intérêts d'emprunt (année 1) | − 3 900 € |
| Amortissement Jeanbrun | − 4 700 € |
| Résultat foncier imputable | − 3 240 € |
| Économie d'impôt estimée (TMI 30 % + PS) | + 1 539 € |
Stratégie
Les secteurs toulousains à surveiller
Axe Rangueil — Ramonville
Campus scientifique, CHU et Oncopole : demande locative continue toute l'année, y compris hors période universitaire.
Blagnac et Beauzelle
Proximité immédiate des sites Airbus. Public de salariés en mobilité, solvable et à rotation régulière.
Saint-Cyprien et Patte-d'Oie
Rive gauche en revalorisation, prix encore inférieurs de 20 % à ceux du centre historique pour une desserte métro équivalente.
Ligne C du métro
La mise en service progressive de la troisième ligne redessine la carte des valeurs : les secteurs desservis méritent une attention particulière.
FAQ
Questions fréquentes
Conseil du jour
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
Simuler ce cas →À lire ensuite
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