Déclaration
Déclarer un investissement loi Jeanbrun : mode d'emploi
Formulaires, engagement initial, report annuel de l'amortissement et pièces à conserver : la déclaration conditionne le bénéfice effectif de l'avantage fiscal.
Première année
L'engagement initial de location
L'année suivant la première mise en location, l'investisseur doit joindre à sa déclaration un engagement de location précisant l'adresse du logement, sa surface utile, la date d'achèvement ou d'acquisition, le montant du loyer, la date de prise d'effet du bail et l'identité du locataire avec son revenu fiscal de référence.
Cet engagement est irrévocable pour la durée de neuf ans. Une erreur sur la surface utile ou sur la date de prise d'effet du bail est la source la plus fréquente de contestation en cas de contrôle : ces éléments déterminent à la fois le plafond de loyer applicable et le point de départ de l'engagement.
- 1Déterminer la surface utile : surface habitable + la moitié des annexes, dans la limite de 8 m².
- 2Calculer le loyer plafond : plafond de zone × coefficient (0,7 + 19/S, limité à 1,2) × surface utile.
- 3Vérifier le revenu fiscal de référence N-2 du locataire au regard du plafond de ressources de la zone.
- 4Établir le bail nu de résidence principale et conserver l'avis d'imposition du locataire.
- 5Joindre l'engagement de location à la déclaration de la première année.
Formulaires
Les documents à remplir chaque année
Le régime réel foncier est obligatoire : le micro-foncier et son abattement de 30 % sont exclus. La déclaration 2044 recense les loyers encaissés et l'ensemble des charges déductibles, dont l'amortissement annuel, calculé au taux de 3,5 % de la base amortissable.
Le résultat foncier obtenu, positif ou négatif, est ensuite reporté sur la déclaration d'ensemble 2042. Les déficits reportables doivent être suivis exercice par exercice : leur mention annuelle conditionne le maintien du droit au report sur dix ans.
| Formulaire | Objet | Fréquence |
|---|---|---|
| Engagement de location | Adresse, surface, loyer, locataire | Première année |
| 2044 | Revenus fonciers au réel, charges, amortissement | Chaque année |
| 2042 | Report du résultat foncier | Chaque année |
| 2044 cadre déficits | Suivi des déficits reportables | Chaque année |
Justificatifs
Les pièces à conserver
En cas de contrôle, la charge de la preuve pèse sur le contribuable. Le dossier doit permettre de reconstituer intégralement le calcul de la base amortissable et le respect des plafonds sur toute la durée de l'engagement.
- Acte notarié d'acquisition et décompte des frais.
- Ventilation terrain / construction retenue pour la base amortissable, avec sa justification.
- Factures de travaux et attestations RGE des entreprises intervenantes.
- DPE avant et après travaux pour les opérations dans l'ancien rénové.
- Baux successifs, avis d'imposition des locataires et quittances de loyer.
- Tableaux d'amortissement du crédit et justificatifs des charges déduites.
Conserver l'ensemble jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de la revente : le délai de reprise de l'administration court au-delà du terme de l'engagement.
Vigilance
Les erreurs déclaratives les plus coûteuses
Oublier le premier engagement
L'absence d'engagement de location la première année fait perdre le bénéfice du dispositif pour toute la durée : c'est une formalité substantielle, pas administrative.
Amortir la quote-part de terrain
Le terrain n'est pas amortissable. Une ventilation non justifiée est le premier point contrôlé lors d'un examen de la déclaration.
Rester au micro-foncier
Le régime réel est obligatoire. Une déclaration en micro-foncier prive purement et simplement de l'amortissement pour l'année concernée.
Ne pas suivre les déficits
Un déficit reportable non mentionné une année donnée est réputé abandonné : le report sur dix ans est perdu.
FAQ
Questions fréquentes
Conseil du jour
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
Simuler ce cas →À lire ensuite
- 01
Le dispositif Jeanbrun en détail
Fonctionnement, amortissement et calendrier d'application 2026.
- 02
Zones éligibles loi Jeanbrun
Testez l'éligibilité de votre investissement locatif défiscalisant.
- 03
Simulation défiscalisation loi Jeanbrun
Calculez votre gain fiscal avec nos simulateurs interactifs.
- 04
Exemples d'investissement locatif Jeanbrun
Cas concrets avec chiffres détaillés et projections sur 9 ans.
Accompagnement gratuit
Besoin d'un conseil sur la loi Jeanbrun ?
Nos experts chez Lutecia Patrimoine analysent gratuitement votre situation fiscale et vous accompagnent dans votre investissement locatif défiscalisant.
Demander ma simulation gratuite