L'amortissement Jeanbrun creuse mécaniquement le résultat foncier. Comprendre les règles d'imputation du déficit est ce qui sépare une opération optimisée d'un avantage partiellement perdu.
Le résultat foncier se calcule en retranchant des loyers encaissés l'ensemble des charges déductibles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, primes d'assurance, frais de gestion et, dans le cadre du dispositif Jeanbrun, l'amortissement annuel du bien. Lorsque ce total dépasse les loyers, le résultat devient négatif : c'est le déficit foncier.
La particularité du dispositif tient à l'ampleur de la charge d'amortissement. À 3,5 % d'une base de 200 000 €, elle représente 7 000 € par an, soit souvent 60 à 90 % du loyer annuel encaissé. Le déficit devient donc la situation normale de l'opération pendant la majeure partie de la période d'engagement, et non un accident de gestion.
Le déficit ne s'impute pas de manière indifférenciée. Il faut d'abord distinguer la fraction provenant des intérêts d'emprunt, qui ne peut s'imputer que sur les revenus fonciers, de la fraction provenant des autres charges, imputable sur le revenu global dans la limite annuelle applicable.
L'amortissement Jeanbrun relève de cette seconde catégorie. Concrètement, l'administration reconstitue le résultat en trois temps : neutralisation des intérêts, imputation du solde sur le revenu global à hauteur du plafond, puis report du reliquat sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
| Composante du déficit | Imputation sur le revenu global | Report |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Non | 10 ans sur revenus fonciers |
| Amortissement Jeanbrun | Oui, dans la limite du plafond | 10 ans sur revenus fonciers |
| Travaux d'entretien et réparations | Oui, dans la limite du plafond | 10 ans |
| Charges de copropriété non récupérables | Oui | 10 ans |
| Taxe foncière | Oui | 10 ans |
Reprenons un investissement de 250 000 € en zone A, financé à 85 %, avec une base amortissable de 205 000 € et un loyer annuel de 9 600 €. L'amortissement s'élève à 7 175 € par an, les intérêts à 8 200 € la première année puis décroissent, les autres charges à 2 100 €.
Le tableau ci-dessous suit l'imputation sur trois exercices. On observe le mécanisme caractéristique du dispositif : un déficit reportable qui se constitue les premières années, puis se résorbe progressivement à mesure que la charge d'intérêts diminue.
| Exercice | Loyers | Intérêts | Amortissement + charges | Déficit imputé | Report |
|---|---|---|---|---|---|
| Année 1 | 9 600 € | 8 200 € | 9 275 € | − 7 875 € | 0 € |
| Année 2 | 9 700 € | 7 900 € | 9 275 € | − 7 475 € | 0 € |
| Année 3 | 9 800 € | 7 600 € | 9 275 € | − 7 075 € | 0 € |
Hypothèse : plafond d'imputation annuel non atteint, l'intégralité du déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global.
Un déficit de 7 000 € ne réduit pas l'impôt de 7 000 € : il réduit le revenu imposable. L'économie réelle dépend de la tranche marginale, soit 2 870 € à 41 %.
Revendre ou reprendre le bien avant le 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation entraîne la remise en cause du déficit imputé sur le revenu global.
Les déficits reportables doivent figurer chaque année sur la déclaration 2044, même en l'absence de revenus fonciers positifs. Une omission fait perdre le report.
Le déficit réduit l'assiette de l'impôt sur le revenu mais aussi celle des prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers positifs des années suivantes.
Un bien à 200 000 € en loyer intermédiaire génère jusqu'à 9 000 € d'amortissement annuel avec Jeanbrun.
Simuler ce cas →Le dispositif Jeanbrun en détail
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